Om detaljplaner

Vad är en detaljplan?

En detaljplan är en juridiskt bindande handling som bestämmer vilken användning av mark och vatten som är tillåten inom ett visst område. En detaljplan kan innefatta en eller flera användningsområden och det kan exempelvis vara bostäder, skola, handel eller parkområden. Detaljplanen kan även styra utformning och placering av byggnader. Detaljplanen ska genom plan- och bygglagen (PBL) samt miljöbalken (MB) pröva om marken är lämplig att bygga på eller förändra enligt detaljplaneförslaget.

När ska en detaljplan göras?

Det är kommunens ansvar att avgöra när en detaljplan ska göras. Initiativet till att starta detaljplanearbetet kan komma från kommunen själv, från en markägare, enskilda personer eller företag. Detaljplaner upprättas både när det ska byggas nytt, när bebyggelse ska förändras eller bevaras eller om markanvändningen önskas ändras inom ett område. I plan- och bygglagen (PBL) finns bestämmelser om i vilka situationer en detaljplan ska göras.

Var och hur ska en detaljplan göras?

Kommunen avgör var och hur en detaljplan ska göras. En detaljplan kan antingen innefatta ett kvarter, en enstaka fastighet eller ett större sammanhängt område med flera användningsområden.

En detaljplan har en genomförandetid som är mellan 5-15 år. Under genomförandetiden har fastighetsägaren möjlighet att bygga enligt de riktlinjer som tagits fram i detaljplanen, vilket kallas byggrätt. När genomförandetiden är slut finns byggrätten kvar men det finns större möjlighet att ändra planen. Detaljplanen skapar ett grundläggande material för framtida beslut om bygglov.

Detaljplanens innehåll

En detaljplan innehåller flera delar:

  • Plankarta med planbestämmelser, som är juridiskt bidande
  • Planbeskrivning, som redogör planens syfte, förutsättningar och konsekvenser, som inte är juridiskt bindande
  • Genomförandebeskrivning, ingår oftast i planbeskrivningen och redogör för hur detaljplanen ska verkställas
  • Fastighetsförteckning, som visar vilka som är sakägare i planärendet, det är därför viktigt att förteckningen är aktuell i de olika skedena av planprocessen
  • Grundkarta, ska innehålla information om fastighetsförhållandena med gränser och byggnader och annan betydande övrig information om planområdet. Grundkartan är dock inte formellt sett en del av detaljplanen
  • Utredningar, för att undersöka förutsättningar och konsekvenser av planförslaget kan vissa utredningar behöva genomföras, som exempelvis utredningar för dagvatten, buller, markförhållanden osv. Vilken utredning och i vilken omfattning utredningar behöver göras bedöms i varje enskild detaljplaneprocess
  • Miljöundersökning, enligt miljöbalken ska en kommun göra en strategisk miljöbedömning av plan, program eller ändring om dess genomförande kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. Kommunen ska därmed undersöka om genomförandet av planen, programmet eller ändringen kan antas medföra en betydande miljöpåverkan.

Översiktsplanen och fördjupade översiktsplaner vägleder

Kommunens översiktsplan och fördjupade översiktsplaner är vägledande för hur mark och vatten bör användas i framtiden. Översiktsplanen konkretiseras och genomförs i detaljplanen. Detaljplanen avgränsas till ett visst område och undersöks inför nybyggnation, ombyggnation eller omfördelning av mark-/vattenanvändningen.

En ny detaljplan eller en detaljplanändring?

Vid ändring av en detaljplan är utgångspunkten att kommunen ska tillämpa motsvarande process som gäller vid framtagande av en ny detaljplan. Gäller ändringen enbart förlängning av genomförandetiden eller borttagande av bestämmelser om fastighetsindelning eller vissa rättighetsområden kan i vissa fall ett förenklat förfarande tillämpas.

Ändring av detaljplan omfattar borttagande, införande och justering av bestämmelser samt upphävande av en geografisk del av en plan. Det kan användas för att anpassa planen till nya förhållanden och hålla den aktuell utan att genomföra hela den lämplighetsbedömning som görs vid upprättandet av en ny plan.

Planförfarande

En detaljplan genomgår flera steg innan vinner laga kraft, börjar gälla och blir ett juridiskt dokument. Processen för dessa steg kallas för planförfarande. Detaljplaner kan handläggas med två olika planförfaranden: standardförfarande och utökat förfarande.

I de flesta fall kan ett standardförfarande användas vid framtagande av förslag till detaljplan. Standardförfarande kan användas då planförslaget uppfyller vissa kriterier (se nedan under utökat förfarande). Ett standardförfarande består av följande steg:

Samråd, underrättelse, granskning, granskningsutlåtande, antagande och laga kraft

  • Samråd, syftar till att samla in information, önskemål och synpunkter som berör planförslaget i ett tidigt skede i detaljplanearbetet.
  • Underrättelse, när ett förslag till detaljplan har varit på samråd och redigerats efter inkomna synpunkter ska det färdiga förslaget vara tillgängligt för granskning under minst tre veckor innan det kan antas.
  • Granskning, efter granskningen görs mindre justeringar innan detaljplanen kan godkännas.
  • Granskningsutlåtande, om du fortfarande har synpunkter på planen, har du möjlighet att överklaga.
  • Antagande, tre veckor efter antagande vinner planen laga kraft (den börjar gälla), om ingen har överklagat den.
  • Laga kraft, nu kan kommunen lämna bygglov i enlighet med planen.

Utökat förfarande används då minst ett av följande kriterier är uppfyllda:

  • Planförslaget är inte förenligt med översiktsplanen eller Länsstyrelsens granskningsyttrande till den
  • Planförslaget är av betydande intresse för allmänheten eller i övrigt av stor betydelse
  • Planförslaget kan antas medföra en betydande miljöpåverkan.

Ett utökat förfarande består av kungörelse, samråd, samrådsredogörelse, underrättelse, granskning, granskningsutlåtande och antagande. Kungörelsen ska göras i en ortstidning och anslås på kommunens anslagstavla. Kungörelsen ska innehålla information om var förslaget hålls tillgängligt, vilket område detaljplanen avser och om detaljplanen avviker från översiktsplanen.

Du kan påverkan detaljplanen

Det är viktigt att alla personer som påverkas av detaljplanen får möjlighet att delta i planprocessen. Du kan delta på olika sätt: följa planarbetet i våra informationskanaler, komma till våra samrådsmöten och ge synpunkter. Du kan bara påverka sådant som detaljplanen reglerar, till exempel vad som får finnas på platsen, bebyggelsens placering och utformning. Exempel på saker som inte går att reglera i detaljplanen är hastighet på vägar och upplåtelseform på bostäder. Vi vill att du skickar in synpunkter skriftligt med dina kontaktuppgifter och din fastighetsbeteckning.

Pågående detaljplaner hittar du på hemsidan. Du kan även ta kontakt med kommunen och få handlingarna skickat hem till dig.

Ansök om en ny eller ändrad detaljplan

Om du planerar en åtgärd som kan innebära att kommunen behöver upprätta, förändra eller upphäva en detaljplan, kan du ansöka om det genom att begära ett planbesked av plan- och byggnadsnämnden. Ett planbesked ska ge dig svar på om ett planarbete kan påbörjas eller inte.

Det är kommunstyrelsen som efter förslag från fastighetsägaren eller byggherren fattar beslut om ett detaljplanearbete ska starta.

Första steget

Innan du lämnar in begäran om planändring bör du ta kontakt med mark- och planeringsenheten på kommunen. Vi erbjuder dig ett möte för att gå igenom ditt förslag och ge vägledning i den fortsatta processen. Kontakta Mark- och planeringsenheten på telefon: 0224-360 00 eller via mail: detaljplanering@heby.se

Använd sedan blanketten för ansökan om planändring av detaljplan eller detaljplaneändring av befintlig plan.

Efter att en komplett ansökan om planändring har inkommit har kommunen fyra månader på sig att ge ett planbesked om detaljplanen eller planändringen ska genomföras. Beslut om planbesked fattas av kommunstyrelsen.

Krav på inlämnade handlingar

Lämna in din begäran om planbesked skriftligt till mark- och byggnadsnämnden. Den ska innehålla följande delar:

  • En beskrivning av det huvudsakliga ändamålet med den planerade åtgärden.
  • Omfattning och karaktär på byggnader eller anläggningar.
  • En bifogad situationsplan över det berörda området, där det tydligt ska framgå vad byggherren föreslår.

Kostnader

Fastighetsägaren som skickar in begäran om planbesked står själv för planbeskedets kostnad. Priset för ett planbesked (beroende på åtgärd) för år 2019 ligger mellan 9 300 – 18 600 kr, beroende på åtgärdens komplexitet. Vid positivt planbesked debiteras 100 % av avgiften (vid tecknande av planavtal avräknas 50 %). Vid negativt planbesked debiteras 60 % av avgiften.

Kommunen tar ut en planavgift för att täcka kostnaderna för arbetet med detaljplanen. Kommunen tecknar ett planavtal med den som vill att kommunen ska upprätta en ny detaljplan. Avtalet specificerar betalningsvillkor och parternas åtagande i övrigt.

I planavtalet ingår en betalningsplan som är till för att fördela kostnaderna över planarbetets gång, normalt debiterar kommunen månadsvis. Planavtalet reglerar också betalningsskyldigheten i händelse av att planarbetet skulle avbrytas.

Följande avgifter kan komma ingå i uppförandet av en detaljplan:

  • Avgift för planbesked.
  • Planavgift, i planavgiften ingår alla normala kringkostnader inklusive fastighetsförteckning. Ibland bestäms planavgiften i ett så kallat planavtal. Om avgiften inte reglerats genom ett planavtal, kommer en avgift tas ut i samband med bygglov och senast vid beslut om startbesked. Ibland väljer byggherren att anlita en utomstående konsult som genomför detaljplanearbetet, vilket då blir en separat kostnad.
  • Alla utredningar som krävs som underlag för planarbetet betalas av byggherren.

För att utreda markens lämplighet så krävs att olika typer av utredningar genomförs. Detta kan exempelvis vara markundersökning, trafikutredning, geoteknik, buller eller dagvatten. I vissa fall krävs endast ett fåtal och i andra fall en mängd undersökningar.

Nödvändiga undersökningar bestäms av kommunen och teknisk konsult kan upphandlas av byggherren i vissa fall, men görs oftast av kommunen som sedan debiterar byggherren kostnaden.

Det är svårt att uppskatta generellt hur mycket undersökningar kostar då olika planer har helt olika förutsättningar, men en försiktig uppskattning blir att en minsta kostnad för byggherren uppgår till ca 100 000 kronor. Denna summa kan bli mycket högre ifall ett flertal undersökningar är nödvändiga att genomföra.

Därför rekommenderas att man är medveten om detta redan innan man lämnar in ansökan om planbesked! Speciellt viktigt är detta när önskat planbesked avser mindre nya detaljplaner. Då en ansökan om planansökan skickas in påbörjas beredningen av ärendet och ett beslut ifall ett planarbete ska inledas delges sökanden inom 4 månader. Om det framkommer vid beredningen att önskad åtgärd troligen kommer omfattas av flertalet undersökningar så kommuniceras detta av kommunen till sökanden. Då finns en sista möjlighet att dra tillbaka sin ansökan om så önskas. Om ansökan om planbesked dras tillbaka debiteras endast nedlagd tid för beredningsarbetet.

Vidare, det måste tilläggas att under planarbetes gång kan tillkomma krav på utredningar som inte kunde förutsättas i ett tidigt skede. Detta är en riskfaktor som bör beaktas då det innebär extra kostnader som inte kommunicerats vid planbeskedskedet. Exempel på detta kan vara ifall resultatet av en översiktlig markundersökning medför krav på nya kompletterande undersökningar för att utreda en föroreningssituation.

Mark- och planeringsavdelningen

Kontakt

Mark- och planeringsenheten
0224-360 00
detaljplanering@heby.se

De kommentarer som skrivs skickas till ansvarig för aktuell sida. Inga kommentarer publiceras på webbplatsen.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Följande HTML attibut är godkända att använda:

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>